マイホーム購入の懸念点

先日ブログでマイホームの購入を検討していると書いたのですが、自分の頭を整理するためにも現在検討していることと、感じている懸念点を記録しようと思います。

そしてこのブログがまだ滅びていなければ、5年後、10年後、20年後、30年後に見返して、当時の自分の懸念点は現実化したのか、または未遂で終わったのか検証してみようと思います。

住宅ローン

どこの金融機関で組むのか、固定金利か変動金利にするのかという問題があります。投資と同じでこのローンが絶対1番お得!というものは存在せず、30年経って自分の選択はよかったのかどうかがわかる世界のようなので、自分で考えて納得して決めるしかありません。

現在の金利は低いですが、金利変動のリスクを将来負うつもりはないので、固定金利で考えています。変動金利は将来の金利変動のリスクを消費者が負い、固定金利は逆に銀行が負います。銀行にローン相談すると、まず間違いなく変動金利のプランが出てきます。ということは変動金利のが銀行にとっておいしいと考えているわけでしょう。となると、変動金利は採用せず、フラット35か銀行の固定金利を選択する流れに行き着きます。

アルヒという会社のフラット35がいいようなので、事前審査を申し込みました。頭金を2割入れると、0.1%金利が割引になります。そのため、このプランでいくと現在の割引後の金利は1.24%となります。また、建物の技術仕様が一定の要件(環境に優しいとか免震構造とか)を満たしていると、当初10年間の金利を0.25%割引するサービスもあるようです。

これを適用すると、現在ベースの金利を前提とすると以下になります。

  • 当初10年の金利:0.99%
  • 11年目から35年目までの金利:1.24%

会社でマンションを買っている人に聞くと、変動金利の人が多いです。金利低いから返済額少なくなるから変動金利のがいいよと言われます。アドバイスありがたく頂戴しますが、天の邪鬼なのでこれをもって固定金利で行こうという思いが加速されました。

メガバンクとかネット銀行とかの固定金利のプランの具体的な検証はまだしていませんが、どうしよう。

マンション販売会社と提携していれば手数料割引されるようなので、その話も聞く。そして、会社の提携先の銀行から優遇金利を受けれるとか素敵な話があるのか要確認。

価格交渉

竣工後とか売れ残りマンションだと値引き交渉しやすいみたいですが、現在僕が狙っているものは竣工前の第1期の販売マンションです。完成までまだまだ時間があり販売開始前です。一般的には値下げ交渉しにくい属性のものです。ただ、当初の売り出し予定価格から既に少し値下げをしています。強気すぎたのでしょうか。

要望書(第1期の前に、この部屋が欲しいから売ってくださいという要望書をなぜかデベロッパーに出す手続があります。これは契約ではなく単なる要望なので、法的拘束力はありません。デベロッパーのマーケティングの材料として使用されます。)は提出済みです。

狙っている部屋がすでにあります。人気があったら抽選の可能性があるので複数人の希望が出たら値下げ交渉してもこちらのバーゲニングパワーが弱いから無駄でしょうけど、言うのはただなので、いくらかは言ってみるつもりです。

1・お金がない・川が近い立地のため浸水リスクと生活排水が流れている川の匂いが心配・隣地に空き地があり複数階層の建物が建設されるリスクがあり日照が将来的に侵害される恐れが否定できないことにより、まずは100万円の値下げを要求

2・拒絶されたら少し粘る

3・再度拒絶されたら、マンション本体の価格はだめでも、手数料(司法書士報酬とかマンション購入時にかかる手数料とか提携先のローン組入先金融機関を使う場合のデベロッパーへの5万円の手数料とか)の値下げ要求

4・拒絶されたら、会社の福利厚生で使っているリロクラブからほんの少しだけ値下げできる物件のようなのでそれを吹っかけてみる。ただ、条件はリロクラブから初めに紹介するという流れなので、リロクラブを介さないで直接モデルルーム来てしまっているのでリロクラブの規約的にはアウト。正攻法ではなく寝技が必要。営業員さんにねだる。

5・本体価格も手数料も値下げしてくれなかったら、手付金の減額を要求する。現在日本円が170万しかないので、それ以上は出せません。株売らないと現金がないよ。証券口座見せて納得してもらおうか。

5・全く値下げしてくれなくても買います。登録して、複数人希望者が入れば抽選へ。先週行った時は、営業さんから抽選にはなりませんと言われてはおり、登録前に売買契約書を送ってきているので、むしろ契約急かされてるか。抽選にならない可能性は少なからず有ると思料。

隣接地の空き地の日照侵害リスク

隣接地に市有地の空き地があり、将来的に複数階層の建物が建設される可能性は否めない。そうなると、おそらく日照的に影響がでそう。それは困る。

営業さんに確認すると、市有地でありこれからどう使用するかはわからず建物が立たないとは保証できないと言われる。

これが1番のリスクです。

川が近いことの弊害

耳障りよく言えばリバーサイドだが、生活排水や工場排水も流れる川。低層階だと大雨による水害リスクは否定できない。

また、川にヘドロが堆積しており、臭う日がある。風向きによっては臭いが運ばれてくる可能性があり。

これについて営業さんにいうと、気になる人は買わない方がよいですとはっきり言われる。はっきり言ってくれてむしろ好感。

隣のビルの換気扇の音

隣のビルの冷房の換気扇の音がブンブンとうるさく鳴り響いている。僕は音が嫌いなので、けっこう気にしている。スタバとかタリーズだと雑音あって集中できなくて勉強できないタイプです。無音の部屋が好き。音楽かけて勉強とかできる人うらやましい。購入したい部屋との距離関係でいくと、窓を空けると音が聞こえてくるかもしれないという距離になる。

田の字型プラン

予算上これ以上の間取りを望めないので仕方ないのですが、いわゆる量産型の田の字型の間取りです。長谷工ではないですが。北側の2部屋は外廊下に面しておりプライバシーが確保されず暗いので、使い勝手が悪いという情報あり。マンションのエレベーターが部屋に近く、頻繁に人が外を通るとうるさくて嫌になるかもしれない。

4 件のコメント

  • 音が気になるということはマンションはかなりリスク大だとみます。うちの妻は音に敏感で引越し&私は会社を辞めました。音って人によって聞こえ方がまるで違うみたいで当人にしかわからないのでわかってもらえないことが多いみたいです。

    あと私は以前一戸建てを購入していてローンを組んでいたんですが、金利が高くなってきたら変動から固定に切り替えれば良いみたいなことを言われて変動にしました。当時は知識もまったくなかったので言いなりでしたが今考えると変動金利が上昇すれば固定金利も上昇していますよね。

    またギャンブル要素がありますが1.24%なら固定でもありかなと感じます。

    • ご指摘ありがとうございます。そのような経緯があったのですね。
      自分も性格的には本当はマンションに向いていないかもしれません。管理組合とか集団で物事を決めるというのも性に合わないなあと思っています。
      変動金利が高くなったら固定に切り替えればよいというのは、私も実際に変動金利を組んでいる同僚に言われました。おっくうな性格なので、面倒くさくてそのままにしてしまいそうです・・。
      ローンについては、いずれかの金融機関で仮審査さえ通しておけば、実際に本審査してローン契約組むまでは時間的に余裕があるようなので、いろいろな選択肢を勉強してみたいと思います。

  • 香川県在住のぽぽんと申します。
    30代の公務員で家族構成はとねおさんと同じです。
    投資経験ゼロですが,米国株ブログ村のみなさんを参考に,本年1月から米国株投資(高配当)を始めました。

    現在,一戸建てを建築中で,同年10月の完成を機に住宅ローン返済開始となります。
    以前,固定金利について,フラット商品や提携大手メガバンなどについて調べたのですが,結論,伊予銀行(愛媛県)の「段階金利型Bプラン」というものを選択しました。

    フラットと比べてのメリット
    ・適用金利が「正式申し込み受付時」又は「融資実行時」のどちらか選択できる。
    ・金利に団信の保険料(金利換算で0.3%程度)が含まれている。
    ・フラット対抗の商品のため,フラットより安くなるよう作られている(ただし,アルヒスーパーフラット8Sについては私自身試算していませんが頭金を2割入れる必要があるので例外だと思いますが,住宅ローン控除額も併せて検討する必要があります)。

    フラットと比べてのデメリット
    ・保証料が0.2%金利上乗せされる。
    ・フラットより審査が厳しい。
    ・地銀のため,住んでいる地域に支店があっても融資できないことがある。
    ・地銀特有の縛りがある。
     例えば,給与振込口座を指定される(地域や会社によってバラツキあるかもです)。
         クレジットカードを作らされる(携帯料金又は電気料金をクレジット引き落としすれば年会費無料)。

    私の場合は注文住宅でつなぎ融資が必要だったことから,伊予銀行を選択しましたが,合計支払い金額は三井住友信託銀行の「30年固定」(つなぎ融資不可)のほうが安かったです。
    とねおさんが購入予定であるマンションですと,おそらくつなぎ融資が必要ありませんので,同信託銀行も選択肢に含まれるのかなと勝手に思っております。

    • ぽぽん様

      詳細な比較コメント、ありがとうございます。
      年代も家族構成も同様ということで、参考にさせていただきます。

      給与口座指定やカードは若干の縛りにはなりますが、「フラット35に対抗した商品」というコンセプトはとてもいいですね。適用金利のタイミングを選べるというのも魅力的だと思いました。
      実は初回に話を聞いたのが三井住友信託銀行でした。担当者があまりに営業下手で話が理解できず(妻と顔を見合わせて笑いをこらえるのに必死でした)、それ以来敬遠してしまっておりましたが、固定が安いということで、再度土俵にあげてもよいかと思い直しました。
      また、地銀は普段使ったことがないので、なんとなく選択肢から外れていたのですが、お話を聞いて、地元の地銀の話も聞いてみようかと思います。
      時間もあるので、勉強してみます。

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